¿Qué hacer para que la gente vuelva a vivir en el Centro Histórico de Asunción?

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En este diálogo con el arquitecto Carlos Jiménez, docente de la Universidad Nacional de Asunción (UNA), abordamos algunas de las medidas que deberían ser implementadas para que la gente vuelva a vivir en el centro. Jiménez hace una apuesta heterodoxa que incluye incentivos fiscales, balances en los intereses de los créditos, aumento de la presión tributaria a la propiedad ociosa y hasta expropiaciones. Destaca, asimismo, que con el Bicentenario la gente volvió a sentirse identificada con el centro.

Por Paulo César López

Llego algo demorado a nuestro encuentro luego de deambular unas cuadras buscando el estudio de arquitectura Estarq, ubicado en uno de los callejones del borde Este del Centro Histórico de Asunción (CHA). Nos saludamos e intercambiamos unas breves palabras sobre el tránsito y las peripecias que vivimos los asuncenos que dormimos en otras ciudades, pero debemos ingresar diariamente al centro para ganarnos la vida y otras cosas.

El despoblamiento del CHA, fundamentalmente por los precios, generó una expansión urbana horizontal hacia las ciudades periféricas, que en conjunto cuadruplican la población de Asunción. Diariamente un gran contingente de personas que duermen en las ciudades del departamento Central ingresan a la capital para realizar sus actividades laborales, académicas, trámites, etc.

El arquitecto Carlos Jiménez es titular de la cátedra de Proyectos en la Facultad de Arquitectura, Diseño y Arte (FADA) de la Universidad Nacional de Asunción (UNA) y presidente de Colegio de Arquitectos del Paraguay (CAP). Entre sus obras de mayor envergadura se destaca el diseño de la biblioteca del Congreso Nacional. Me ofrece un café, pero me excuso y cebo un tereré. Él se hace del suyo y sin más preámbulos pasamos a nuestro asunto.

–¿Qué le pasa al centro?

–Asunción creció en torno a un centro histórico que representaba un pacto social. La ciudad es el resultado físico de un pacto social. La salud de una sociedad se puede conocer leyendo la manera en que funciona el centro histórico. Si el centro histórico, que es de todos –que aglutina los festejos, los reclamos sociales y las protestas políticas–, está abandonado, esto es el termómetro del estado del pacto social o su rotura. Cuando el pacto social está fracturado, esa tierra en la que tenés que compartir con tus diferentes queda abandonada. Hoy podemos decir que el centro está en coma, aunque con pronóstico favorable.

El despoblamiento del centro histórico como espacio de intercambio entre diferentes refleja la ruptura del pacto social, señala el arquitecto Carlos Jiménez. Foto: Juanjo Ivaldi Zaldívar

El despoblamiento del centro histórico como espacio de intercambio entre diferentes refleja la ruptura del pacto social, señala el arquitecto Carlos Jiménez. Foto: Juanjo Ivaldi Zaldívar.

El calor

Para el arquitecto Jiménez esta tendencia es reversible mediante la aplicación de una batería de medidas puntuales. Sin embargo, advierte que no podríamos abarcarlas en su totalidad en una sola conversación. Así, se limita a enumerar algunos puntos que, a su criterio, es preciso solucionar para empezar a repoblar el centro con personas de todos los niveles socioculturales. En primer lugar menciona la falta de interés para invertir por los factores climáticos, calidad ambiental y una extendida sospecha social en materia de seguridad. “Nadie quiere invertir en el centro porque hace mucho calor”, afirma.

Me sorprendo un tanto de haber pasado por alto que lo que más me hace padecer en el centro podría ser una de las causas de su desertización. (Al menos en horas de la noche, pues la burocracia diurna sigue transcurriendo en este espacio). De pronto me viene el mal recuerdo del agua ardiente cayendo a cuentagotas de la ducha durante los veranos. En la casa suburbana de mis padres el agua sale fresca y con mucha presión, añoraba en los tiempos en que me hice de refugio en una pocilga de Barrio Obrero.

Por ello –pero no solo por ello, aclara– la gente con mayor poder adquisitivo prefiere instalarse en casas con piscinas en los barrios exclusivos y el resto –la gran mayoría– migra al área metropolitana. En respuesta a esta problemática menciona que existen proyectos en la Municipalidad de Asunción para arborizar el centro y crear ejes ecológicos que regulen el microclima, pero que no son implementados a pesar de que no requieren esfuerzos descomunales.

Añade que las altas temperaturas se agravan por el incumplimiento de las ordenanzas, que establecen que la superficie construida en un inmueble no debe ser superior al 70%; el restante 30% debe quedar al aire libre. “Las casas con fachadas tapa en torno a patios abiertos crean un pulmón central que libera la inercia térmica hacia arriba”, precisa.

Desliza la tablet del estuche y con imágenes satelitales me muestra que casi el 100% de los corazones de manzana son tinglados o depósitos. “Esto debe ser retirado. Está fuera de norma y resulta insostenible”, dice en tono enfático. Si se respeta el área de ocupación establecida, simultáneamente se creará un área de absorción de las precipitaciones, por lo que el agua de lluvia no terminará vertida en su totalidad en las calles, como ocurre actualmente, generando intensos raudales.

Para hacer cumplir las normas no hay mayores enigmas. “Es necesario un Estado fuerte, pues los inversores deben respetar las reglas del juego y no seguir relativizando el cumplimiento de las ordenanzas”, asevera. Al respecto rememora unas charlas en que ha escuchado a inversores inmobiliarios quejarse porque no se deja ocupar el 100% de la superficie de los terrenos con autos.

De día el centro colapsa con el ingreso de miles de vehículos de la zona metropolitana, pero de noche es una ciudad fantasma. Foto: Foto: Juanjo Ivaldi Zaldívar.

De día el centro colapsa con el ingreso de miles de vehículos de la zona metropolitana, pero de noche se convierte en una ciudad fantasma. Foto: Juanjo Ivaldi Zaldívar.

“Los empresarios inmobiliarios tienen una visión inmediatista de la construcción de la ciudad, respondiendo en forma acrítica a lo que el mercado necesita. El resultado de una aplicación leseferista del negocio inmobiliario es una ciudad insostenible y disgregada. Así se construye  miseria. Así se construye Tercer Mundo. Aquí viene alguien con USD 200 millones y te tuerce todas las ordenanzas municipales en nombre del ‘desarrollo’ y la promoción de la inversión privada. Pero no lo hacen en ciudades con administraciones fuertes y tampoco dejan de invertir por atender los efectos colaterales de cada acción. En nuestro mercado esta lógica desincentiva a medianos y pequeños inversores, que sí deben cumplir todas las reglas”, señala.

A más de ello apunta que desde las instancias oficiales no existen acciones decididas. Como botón de muestra indica que la Municipalidad hace tiempo recibió la Costanera, pero aún no realizó el catastro para definir el uso de las tierras. Resalta que hacen falta pautas claras y límites al crecimiento territorial  porque de lo contrario la gente seguirá recurriendo como opción de casa propia al terreno de G. 500.000  mensuales en los confines del área Central y se irá agudizando el problema del desplazamiento.

Impuestos

–¿El despoblamiento del centro es responsabilidad del puñado de propietarios que mantienen abandonadas sus propiedades con fines especulativos?

–Las cosas son más complejas. A tales propietarios tampoco debemos verlos como al Guasón de Batman, que solo quiere destruir la Ciudad Gótica. Me imagino que buscan ganar dinero e incentivando acciones pueden incluso ayudar más que la ineficiencia del Estado. El capitalista puede encontrar que cierren los números y ganar dinero haciendo algo que a vos te permita mudarte  al centro a un precio razonable. Pero tampoco se le motiva.

Luego lanza una pregunta y una afirmación al mismo tiempo: “¿Por qué tenemos que esperar que los cinco propietarios del centro se vuelvan altruistas y repartan sus títulos de propiedad? Las cosas pasan cuando pueden funcionar y no pueden con esta ecuación”. La suma y resta de números da por resultado que pesar del importante crecimiento del PIB (de USD 6.000 millones en 2002 a más de USD 30.000 millones en 2016), solo 40.000 a 50.000 personas están inscriptas como contribuyentes del Impuesto a la Renta Personal (IRP), cuyo piso es de G. 15 millones mensuales. Esto sobre un total de 3.500.000 de personas que conforman la Población Económicamente Activa (PEA).

Para complementar el cuadro se remite a estadísticas de la Agencia Financiera para el Desarrollo, que dan cuenta de que en dos años se han entregado apenas 1.000 créditos para la vivienda mientras el déficit habitacional requiere la construcción de unas 100.000 viviendas por año. Además, ni el 10% de los solicitantes de los créditos tenía proyectado asentarse en Asunción. “Si no cierran los números, hay que subsidiar porque al Estado le está costando más caro este exilio”, refuerza.

A raíz de esto –prosigue– se impuso el modelo de las inmobiliarias, que con cuotas de G. 400.000 a G. 500.000 lotean en zonas que no cuentan con servicios de luz eléctrica, agua, cloaca, recolección de basura, escuelas, hospitales, etc. “Esto produce el modelo de ciudad que genera el tránsito que tenemos. Es una no ciudad”, manifiesta. Entre tanto, como cuadro de fondo se expanden los cordones de pobreza en el lecho del río en la capital, que en los últimos años han sufrido los efectos de inundaciones cada vez más frecuentes y de mayores magnitudes.

Sobre la situación de los Bañados y los proyectos habitacionales como el de RC4, sostiene que es preciso mantener el saldo de propiedad pública y manejarse con el saldo de propiedad privada a través de reinserciones en sectores urbanos que ya existen. “Capitalicémonos como ciudad con mayores tierras públicas sin agotar las reservas de espacios estatales, pues terminaremos con toda la ciudad loteada sin parques ni plazas”, esgrime.

En esta dirección propone que el relleno de la Avenida Costanera se limite al 40 o 50% de la superficie y el resto sea destinado a archipiélagos que hagan de parques, lo cual también sería más amigable con el medioambiente. No obstante, valora el proyecto de la Secretaría Nacional de la Vivienda y el Hábitat (Senavitat) para revitalizar la Chacarita Alta e iniciativas como la Asociación de la Movida del Centro Histórico de Asunción (Amcha), de la Secretaría Nacional de Cultura (SNC), para promocionar el arte y reocupar el espacio público.

Nuestro entrevistado subraya que es preciso aplicar altos impuestos a la propiedad ociosa. Foto: Juanjo Ivaldi Zaldívar.

Nuestro entrevistado subraya que es preciso aplicar altos impuestos a la propiedad ociosa. Foto: Juanjo Ivaldi Zaldívar.

Jiménez subraya que es fundamental imponer altos impuestos a la propiedad ociosa o especulativa y, en caso de que los propietarios “puedan poner la espalda” a las tasas impositivas, se podría plantear la expropiación. “No hay que castigar por ser propietario, hay que castigar la propiedad ociosa porque siendo propietarios no están haciendo nada con la propiedad, están especulando. Esto no se puede permitir”, sentencia.

Si bien no considera que sea el único problema ni el principal, admite que los pocos propietarios que acaparan los inmuebles en el centro hacen parte de la situación actual. “No hay nada raro en esto. Todo el país está en pocas manos. Pero hay que buscar alternativas que le convengan a todos. Porque si subimos los impuestos a la propiedad ociosa, esos cinco propietarios se van a convertir en cincuenta”, asegura.  Menciona, asimismo, numerosos problemas en las sucesiones y litigios judiciales que mantienen paralizados los inmuebles.

Subsidios

Jiménez pone el acento en que una política fiscal que desincentive la propiedad ociosa movería el mercado y, aunque los compradores sean nuevamente solo personas con dinero, se presionarían los precios hacia abajo generando mayor accesibilidad al público. Así, sería muy factible un modelo de propiedad horizontal mediante el cual varias personas podrían adquirir un inmueble para crecer hacia arriba. A fin de fomentar este tipo de iniciativas apunta que el Estado debe tener una política de subsidios para ofrecer alternativas a las ofertas del capital privado. Considera que estos recursos no serán gastos descalzados, sino que se constituirán en el tiempo en un ahorro frente a los costes de la expansión horizontal, que no son solo económicos, sino ambientales.

Con una política de subsidios del Estado se podría propiciar la propiedad horizontal para crecer hacia arriba, apunta el docente de la FADA. Foto: Juanjo Ivaldi Zaldívar.

Con una política de subsidios del Estado se podría propiciar la propiedad horizontal para crecer hacia arriba, afirma el docente de la FADA. Foto: Juanjo Ivaldi Zaldívar.

“La gente se escandaliza cuando escucha subsidio, pero yo no le tengo miedo. Con una política de subsidios del Estado vos y otras personas van a poder estar aquí. Haciendo un balance holístico, el Estado terminará gastando menos de lo que está gastando con la expansión horizontal. Aceptando las reglas de juego del sistema, debe pensarse en términos económicos y no solo de contabilidad”, expresa.

Para reforzar su planteamiento sostiene que lo que el Estado no invierte para repoblar el centro, lo gasta en una expansión horizontal insostenible, donde en los puntos más alejados del departamento Central existen asentamientos que crecen a su suerte sin servicios públicos, sin salud, sin educación y con graves problemas de seguridad.  “Cuánto gasta el Estado por no subsidiar el centro, no pueden abarcar todo. Esas dos millones de personas que viven en Central ingresan diariamente al centro colapsando todo. Y quién se ocupa de ellos”, cuestiona.

Sobre la situación del mercado crediticio, explica que los bancos cobran aproximadamente, a 20 años, un interés de USD 10 por cada USD 1.000 que prestan. Con un departamento de USD 150.000, la cuota mensual es de USD 1.500. Para acceder al crédito esta cuota no debe superar el 30% respecto al total de los ingresos. Es decir, la persona o su núcleo familiar deben ganar unos USD 5.000. Por ello propone que el Estado reglamente, por ejemplo, tasas de intereses del 5% para el centro y 9% para otras zonas.

Además de subsidiar el centro, Jiménez asume que los arquitectos no deben limitarse a los modelos de financiación existentes, sino que deben aportar con creatividad soluciones más económicas. En este aspecto garantiza que es posible ofrecer un buen producto por USD 60.000, con cuotas de USD 400. Esto aumentaría automáticamente el universo de personas que podrían acceder a las viviendas. En contra de la creencia común, dice que la propiedad en el centro es barata, oscilando entre USD 300 a USD 400 el metro cuadrado en calles como Humaitá o Piribebuy.

Tras una breve pausa, prosigue. Jiménez asevera que los paradigmas actuales postulan que la ciudad sostenible es la ciudad de cemento, no la ciudad verde. La expansión de las casas con jardines hasta el infinito no es sostenible porque la población se instala sobre recursos sensibles, como el agua, generando polución con sus desechos, pues la cobertura del servicio de recolección de residuos es baja o nula, no hay sistemas cloacales y el desplazamiento diario en automóviles provoca la gran humareda producida por la quema de combustibles fósiles. “Es mejor vivir juntos en un espacio más pequeño. Puede ser incluso más barato. ¿Los que tienen auto cuánto gastan en combustible?”, lanza.

Por ende, apuesta a un modelo de ciudad y una política urbanística que optimice los recursos, acorte las distancias y administre de manera sustentable la energía. Jiménez se muestra optimista. “Debemos vivir juntos”, insiste. “Aunque la temperatura sociocultural y económica siga siendo la misma, aunque siga habiendo mucha inequidad, la sensación térmica ha cambiado. Después del Bicentenario las cosas ya no son iguales. Aumentó la autoestima. Desde el 2011 empezamos a quererle nuevamente al centro histórico”, concluye.

Entre la despedida, reitera que es necesario que la gente viva en el centro, que es el espacio de nuestros festejos, reclamos y tragedias. “Ahora ya ni venimos al centro para compartir con diferentes porque la Albirroja ya no gana. Vamos a culparle al Chiqui del despoblamiento del centro”, bromea alzando la voz en un leve carcajeo mientras me alejo raudamente rumbo a otra entrevista a la que debo llegar en 20 minutos. Qué incierta y agitada es la vida de freelancer. Pienso que si fuera el Dr. Faustus le ofrecería a Mefistófeles escribir su biografía, pero a cambio le pediría algo distinto.

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